Menu strony

Klauzule abuzywne w umowach deweloperskich

Średnio co dziesiąta niedozwolona klauzula w rejestrze Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów dotyczy rynku nieruchomości. Tylko w minionym roku zostało zakwestionowanych 297 postanowień oraz zostały wydane przez Prezes UOKiK aż 44 decyzje dotyczące przedsiębiorców budujących i sprzedających nowe mieszkania. Najczęstszy problem – stosowanie w umowach niedozwolonych postanowień przez deweloperów.


plac budowy
Klauzule abuzywne
Klauzule abuzywne (inaczej niedozwolone postanowienia umowne) to według kodeksu cywilnego [dalej k.c] – postanowienia umowy it zawieranej z konsumentem kształtujące jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszające jego interesy, które jeżeli nie zostały z konsumentem uzgodnione indywidualnie nie są wobec niego wiążące (art. 3851 k.c).

Niedozwolone postanowienia umowne wskazane w sposób kazuistyczny w k.c (art. 3853) jak i te wpisane do Rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonego przez Prezesa UOKiK. - nie mają mocy prawnej (nie wiążą konsumenta), co wynika z samego prawa bez potrzeby kierowania przez konsumenta powództwa do sądu.

Charakter prawny umowy deweloperskiej
Zdarza się, że przygotowany przez przedsiębiorcę (dewelopera) formularz umowy zawiera klauzule wprowadzone do stosowania z góry, bez jakiejkolwiek możliwości ich negocjowania przez klientów.

Charakter prawny umowy deweloperskiej (umowa nienazwana) utrudnia dokonywanie kontroli zawartych w umowie postanowień pod kątem stosowania niedozwolonych postanowień umownych – zwłaszcza przez konsumenta. W kwestii charakteru prawnego umowy deweloperskiej wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 lipca 2003 roku (sygn. akt: IV CKN 305/2001), który uznał, że „umowa deweloperska, określana także jako umowa realizatorska, nie jest umową nazwaną, także na gruncie art. 9 u.w.l.[ustawy o własności lokali]. Jest rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego połączenia czynności prawnych podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi (…)”. Jest to umowa której zasadnicze elementy zostały ukształtowane w praktyce obrotu prawno‐gospodarczego. Swoboda umów, brak definicji legalnej umowy deweloperskiej oraz przewaga przedsiębiorców w relacjach z konsumentami – sprzyja konstruowaniu przez deweloperów szkodzących konsumentom klauzul umownych.

Jak wynika z analiz UOKiK - najczęściej występującą w obrocie prawnym postacią umowy deweloperskiej jest umowa przedwstępna. Często w obrocie konsumenckim występują również wzorce umów deweloperskich w postaci typowej umowy o roboty budowlane, oraz umowy rezerwacyjnej.

Jaka jest zatem możliwość kontroli takich postanowień umownych?
Po pierwsze istnieje indywidualna kontrola postanowień, która dotyczy konkretnej umowy i konkretnego stanu faktycznego, czyli sytuacji między konsumentem a przedsiębiorcą (deweloperem). Celem tej kontroli jest wykazanie niedozwolonego postanowienia umownego, na podstawie którego konsument dochodzi konkretnego roszczenia od przedsiębiorcy. Właściwe w tych sprawach są sądy rejonowe lub okręgowe. Jeżeli sąd uwzględni powództwo, kwestionowane zapisy trafią do rejestru Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Po drugie, obok indywidualnej (sądowej) kontroli istnieje tzw. abstrakcyjna kontrola postanowień umownych. Jest to kontrola dokonywana w oderwaniu od konkretnej umowy. Zostaje zainicjowana przez wytoczenie powództwa o uznanie postanowień umownych za niedozwolone przed Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Może uczynić to każdy potencjalny nabywca mieszkania od dewelopera, niezwiązany z nim jeszcze umową. Można wówczas zakwestionować wzorzec, który przedsiębiorca zamierza przedstawiać konsumentom. W razie uwzględnienia powództwa sąd zakazuje przedsiębiorcy korzystania z postanowień uznanych za niedozwolone, a prezes UOKiK zamieszcza takie postanowienie w rejestrze niedozwolonych klauzul umownych - a co najważniejsze wyrok prawomocny ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania postanowienia uznanego za niedozwolone do tegoż rejestru . Od tego momentu postanowienia umowne tożsame pod względem treści z postanowieniem wpisanym do rejestru - lecz nie jedynie brzmiące identycznie- również stanowią klauzule abuzywne.

Nie musimy zatem być stroną umowy, by móc kwestionować jej postanowienia. Wystarczy podważyć samą treść postanowień wzorca umowy oferowanego konsumentom. Pamiętajmy jednak, że sąd rozstrzygnie tylko o abuzywnym charakterze danej klauzuli a nie o roszczeniach pieniężnych. Dlatego też jeżeli powołując się na niedozwolone postanowienie umowne dochodzimy danej kwoty, lepiej skorzystać z indywidualnej kontroli wzorca umowy.

UOKiK chroni konsumentów przed nadużyciami ze strony deweloperów

Kontrola wzorców umownych i eliminowanie z nich niedozwolonych postanowień jest podstawowym narzędziem UOKiK używanym w celu ochrony zbiorowych interesów konsumentów na rynku usług deweloperskich. Jak wynika z ustaleń UOKiK - jedną z najczęściej stosowanych niedozwolonych praktyk w 2010 r. było, zastrzeganie przez przedsiębiorcę w treści wzorca umownego, że cena mieszkania może zostać podniesiona w przypadku zmiany stawki podatku VAT, a kupujący nie może od takiej umowy odstąpić. Warto pamiętać, iż zgodnie z prawem w przypadku zmiany istotnych warunków umowy (np. ceny czy lokalizacji) konsument powinien mieć możliwość odstąpienia od niej, bez konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów.

Ponadto, kwestionowane w minionym roku przez Prezes UOKiK postanowienia m.in. dotyczyły: możliwości zmiany metrażu mieszkania.

W konsekwencji czego nabywca nie mógł być pewny ani ceny, ani wielkości kupowanego lokalu jednocześnie nie mając możliwości odstąpienia od umowy, a także możliwości przesunięcia terminu oddania lokalu ze względu na wystąpienie niezależnych od nich przeszkód. Przeszkodami tymi miały być nieodpowiednie warunki atmosferyczne uniemożliwiające lub utrudniające prowadzenie robót w normalnym trybie. Zgodnie z prawem okoliczności tego rodzaju nie mogą być przyczyną wyłączenia odpowiedzialności przedsiębiorcy, gdyż ten powinien uwzględnić je określając realny termin wykonania zobowiązania.

UOKiK może wszcząć przeciwko deweloperowi stosującemu klauzule abuzywne postępowanie w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów a maksymalna możliwa kara może wówczas wynieść do 10% przychodu przedsiębiorcy w roku poprzedzającym wydanie decyzji. Innym możliwym rozstrzygnięciem jest zobowiązanie przedsiębiorcy do dobrowolnej zmiany kwestionowanych postanowień na zasadach i w czasie określonym przez Prezesa Urzędu.

Gdzie znaleźć rejestr postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone?

Rejestr dostępny jest dla każdego w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Wersja elektroniczna rejestru znajduje się na stronach internetowych urzędu. Obecnie w rejestrze klauzul niedozwolonych znajduje się 247 zarejestrowanych postanowień stosowanych przez firmy zajmujące się nieruchomościami.

Bibliografia:
• Rejestr postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone – wersja elektroniczna.
• Raport z kontroli wzorców umownych stosowanych w umowach deweloperskich, UOKiK (07.2007).
• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, ze zm.)
• Ustawia z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, ze zm.).
• Ustawa z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U.07.50.331 ze zm.).
18-08-03 10:10:03